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空置率超高!这类人专门被割

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  要说一座城市与小县城最大的区别,商务区林立的CBD排得上前列。

  作为能够刷新城市(300778,股吧)高度的亮眼地标,城市CBD规划越批越多,幢幢写字楼拔地而起,让人宛如置身钢筋水泥森林,好一派现代国际都市的景象!

  可实际上呢?

  夜幕降临,绚烂夺目的灯光秀亮起,背后却全然是空荡荡的毛坯办公室,俨然一副天“空”之城的模样。

  表面风光无限,实则虚位已久。

  写字楼如此高空置率,似乎已经预告着以后扑街有多惨。

  你以为空置的写字楼和你无关?

  非也。

  简简单单的空置率数据,恰好能够反映你所在城市的经济发展活力、就业机会、地方当局开发建设的科学性。

  甚至关系到城运,人与城市共生,所以,切勿将写字楼的高空置率事不关己,高高挂起。

  按理说经济越活跃的城市,空置率会越低,可事实真的如此吗?

  我们先来看一组数据。

  据第一太平戴维斯发布的《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》显示,除广州、香港外,其他城市写字楼空置率均高于20%。

  总体上看,上半年深圳、香港和广州仍然稳居大湾区存量主导地位,且深圳存量已超越香港,成为大湾区之首。

  大湾区经济总量名列前茅的香港与广州写字楼空置率并不高,珠海、东莞等环一线城市则相反,存量仅不到香港的?,空置率倒是别人的5倍以上。

  另外值得注意的是,就上半年全国10强GDP数据看来,深圳的经济总量排名是在广州之前,位居全国第三,但其写字楼空置率却高达26%,远超广州。

  因此,空置率的高低并不能代表城市经济水平的高低,仅能作为辅助参考。

  显然,高空置率并非城市经济活力一个因素所致,经济越活跃的城市,并不代表写字楼空置率就会越低。

  事实上,尽管近些年全国各地发展硕果累累,经济发展遍地生花,但除广州、香港,各地写字楼的高空置率已是老生常谈的问题了,也绝不仅是大湾区的专属。

  回溯不同时间段、各地的空置率情况:

  |西安写字楼空置有所回调,降至近四年最低,但仍高达28.3%。

  |深圳从2018年的14%飙升到如今26%,其中南山的空置率超过30%,前海甚至超过40%。

  |就仲量联行发布数据,上半年青岛以44%的空置率排名全国第一,天津42%排名第二。意味着近有一半写字楼是白白搁置,空占着的。

  显而易见,写字楼的高空置率并非个例,也并非单发生在经济发展速度较缓的城市,甚至近年来有空置率逐渐攀升的趋势。

  可为什么在空置率居高不下的情况下,摩天大楼却盖个不停,空置率不降反升,新增供应的脚步并没有放缓?

  很大程度要归咎于当地政府对自身产业发展速度与高度的过分乐观估计。

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  人们总会对未来的预判过于乐观,就像当初过高地预估二胎政策效应那样。

  2011年,为缓解人口老龄化、中国人口红利逐渐消失,我国逐渐放开计划生育政策,以为该举措将会带动新一波人口增长热潮,并做出“头两年新增人口涨幅100万”的预估。

  但事实上呢?效果并不如政策制定者预测的那样乐观。

  的确,二胎政策的放开短期内对生育有一定的刺激作用。

  但两年时间里,实际新增人口增幅也就15万上下,并且很快生育率就开始连年走低,直到现在放开三孩政策,生育意愿仍是一片低迷。

  同样的,政府在批地的时候也过分乐观地估计了城市招商引资能力、企业孵化能力,没有衡量好写字楼的建设速度,从而导致城市建筑布局不合理,写字楼建设速度却大大超出企业发展的速度。

  在写字楼供给严重过剩的情况下,楼盘增量难消化,空置率自然不断恶化。

  写字楼存量远超所需,但写字楼项目却还在不断获批、竣工、入市,持续扩大供给,甚至相当一部分还是国企规划建设的。

  如此一来,在土地出让中商服用地始终占据高比,写字楼空置率大幅攀升,而住宅却用地紧张。这么大的资源不匹配,难道地方注意不到吗?

  答案当然是否定的,写字楼的高空置率在某些层面上看或许也是政府取舍的结果。

  繁华林立的摩天大厦,多中心的CBD格局都是繁华与商业的代名词,一定程度上跟地方某些KPI相关,你懂的。毕竟身为大都市,没有点写字大楼撑场面怎么说得过去?

  在城市形象较量中,每一处高楼拥簇打出来都是一张响当当的王牌。

  另外,写字楼的供应增大,利于提高城市招商引资的力度。

  一来企业租金压力降低,更多的资金可以投入到生产研发当中,推动企业孵化发展,提质增效,为城市经济赋能,打造“创业城市”;

  二来单靠卖地不足以满足财政支出,若借助增大商服用地扶持企业发展,将企业养肥,创造出更多财富,将会带来更可观的财政税收。

  以上只是批地层面,作为实体经济的晴雨表,写字楼空置率攀升同时还是实体经济艰难的反映。

  在百年未有之大变局与疫情冲击下,全球经济“脱实向虚”趋势显著。过去的房地产投资热潮下,大量资金流入房地产,而中小微企业却陷入融资难的窘境。

  这导致写字楼投资有如如雨后春笋,而实体商业发展却举步维艰,市场实际需求追不上写字楼供应速度。没有实体经济的支撑,写字楼终究不可能有繁荣的市场。

  此外,由于经济下滑、行业监管趋严,互联网、金融暴雷频现,部分企业纷纷倒闭撤退,部分企业就算扛过去了,也会为了减轻租金压力选择缩减办公面积,或搬到非核心商圈的写字楼。

  同时,疫情反复,到处都是定时炸弹,为了降低不确定性带来的损失,越来越多的企业选择线上办公,对固定场所办公需求减少。

  这样一来,写字楼自然就闲置下来了。

  老粉们都知道,写字楼属于李老师经常提及的黑5类产品,不建议入手。

  目前全国办公楼的库存不断增加,经济发展如此迅猛的深圳尚且如此,更别提其他二三线城市了。

  短期看来,写字楼市场供大于求的局面无法扭转,预计未来空置率还会进一步走高。

  升值空间不说,光是流动性就是老大难问题。

  此外,写字楼既不是民生也不算刚需,没人替你兜底,就算哪天突然一个暴雷,哪怕价格从十万掉到三万都不会有人过问。

  所以,就算你确实有办公的需求,我劝你尽量还是以租代买。

  当然,想要解救已在后悔旋涡中挣扎的失足写字楼买家的除外。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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