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自近年楼价拾级而上,加上新按保政策出台,不少人为了更容易上车,不惜将按揭年期延长。根据最新金管局的数字反映,10月份的平均按揭贷款年期已增至333个月(即接近28年),创有纪录以来新高。

如何选择最合适自己的供楼年期?大部份银行最短的按揭贷款年期为5年,最长则是30年。而借款人亦可根据人龄、楼龄、利息、每月供款及压力测试等几项因素而去决定最合适的贷款年期,以下将详细说明。

楼龄/人龄:

大部份银行沿用「75减楼龄/人龄」来计算最高按揭年期,并以较低者为准。假设A先生40岁,购入楼龄50年的物业,最高按揭成数为75-50=25年。楼龄无法改变,但人龄却有可能因增加较年轻担保人而降低。假设B先生60岁,购入楼龄20年的物业,本应最高按揭成数只有75-60=15年,但如B先生的20岁女儿作担保人,而女儿的每月收入大于每月按揭供款,按揭年期便有机会以女儿年龄计算,最长可增至30年。

利息:

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年期越长,利息越多。假设贷款额500万元,承造20年及30年的供款年期,以实际按息1.4厘计算,20年的全期利息逾73万,30年的全期利息更逾112万,两者相差39万或53%!不过,全期利息只供参考,因利息除了根据年期,亦会根据拆息(Hibor)、最优惠利率(P)而有所改变。如未来遇上加息周期,利息将有机会大幅上升。

每月供款/压力测试:

借款人当然想缩短贷款年期,以尽量减少利息开支。但年期越长,每月供款自然减少,更有利通过压力测试。以首置客为例,供款占入息比率及压力测试基准分别为50%/60%,即每$10,000元收入,每月供款不可超过$5,000及$6,000。如每月供款超过此水平,拉长年期亦是其中一个较易通过入息基准的方法。

因此,借款人可根据自身条件,选择较长的按揭年期以便更易通过入息审查,或选择较短的按揭年期以节省更多利息开支。另外,借款人亦可在转按时,配合自身需要增加或减少按揭年期,笔者亦建议借款人不要借尽,预留按揭年期作缓冲。

撰文:经络按揭转介营运总监 张颢曦


张颢曦

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